「家賃は増えているのに、なぜか口座にお金が残らない。そんなことはありませんか。」
家賃収入が増えても預金が増えないときは、運営費、借入返済、納税、設備投資を順に分けて確認します。税務上の所得と、実際に残る現金は同じではありません。
さらに預金の中には、将来の修繕や返還する敷金のために確保しておく資金があります。口座の増減を計算した後、次の購入に使える額まで整理する手順を見ていきます。
この記事の目次
NOIとは何か、何を含まないかを正確に理解する
不動産投資の文脈でよく使われる「NOI（Net Operating Income／純営業収益）」は、満室想定収入から空室・滞納の減収を反映し、管理費・通常修繕・保険料・固定資産税などの運営費用を引いた指標です。
実収入を使うときは、空室・滞納分を二重に引きません。
重要なのは、NOIが含まないものです。
借入元利返済（ローン返済）、所得税・住民税、減価償却費、設備投資などの資本的支出は、NOIを求めた後の段階で別途扱うものであり、NOIの計算に混在させると指標の意味が崩れます。
「家賃収入からローン返済を引いた残りがNOI」と説明する資料を見かけることがありますが、これは定義として誤りです。NOIはあくまで物件の運営力だけを示す指標であり、ローン返済はNOIを算出した後の段階で引きます。
この誤解を持ったまま複数物件を比較すると、融資条件の違いを物件そのものの優劣と混同してしまいます。たとえばフルローンで購入した物件と自己資金を多く入れた物件では、NOIが同じでも返済額は大きく異なります。
「NOIが同じだから同じ物件」という見方は正しくなく、NOIと融資条件は切り離して評価する必要があります。
家賃収入を四層に分けて手残りを計算する
手残り計算では、まず実際に外部へ支払うお金と、自分の口座内で使途を決めて取り置くお金を分けます。
| 計算ステップ | 内容 | 結果 |
|---|---|---|
| ① 実収入 | 実際の家賃・共益費等。敷金の預かり分は除外 | 入金ベースの収入 |
| ② NOI | ①から運営費を引く。借入利息・償却費は含めない | 物件の純営業収益 |
| ③ 返済後 | ②から借入元金と利息を一度だけ引く | 返済後の税引前CF |
| ④ 納税・投資後 | ③から納税・設備更新等の支出を引く | 現金の増減 |
| ⑤ 使用可能額 | ④から将来支出に充てる留保枠を分ける | 次の購入等に使う候補資金 |
説明用の架空例として、NOIが月10万円、利息が2万円、元金返済が3万円なら、返済後の税引前CFは10－2－3＝5万円です。利息を一度差し引いた8万円から元利合計5万円をさらに引くと、同じ利息を二度引く誤りになります。
元金返済は必要経費になりませんが、現金収支には必ず含めます。
⑤の留保は外部への支払いではなく、手元預金の使途を決める資金管理です。実際の工事代金を支払った年に、同じ工事の積立予定額を重ねて支出扱いしないでください。
全体残高の推移と、使ってよい残高の推移を二列で持つと混同を防げます。
減価償却費は現金支出ではないが無視もできない
国税庁「減価償却のあらまし」によれば、減価償却は建物などの取得費用を使用期間に配分する仕組みであり、土地は減価償却資産ではありません。また、償却費とその年の現金支出は一致しません。
この性質が手残り計算を複雑にします。減価償却費は税務上の経費として所得を減らす一方で、その年に現金は出ていきません。
そのため、確定申告上の所得（課税所得）と現金の動き（キャッシュフロー）は一致しないことになります。
架空の説明例として、年間NOIが120万円、借入利息が20万円、減価償却費が50万円の場合を考えます。税務上の不動産所得は120－20－50＝50万円です。
減価償却費50万円は当年の現金支出ではありませんが、元金返済額の確認が必要です。仮に元金返済が年70万円なら、税引前CFは120－20－70＝30万円となり、不動産所得50万円より少なくなります。
この「帳簿上の所得と現金の乖離」は、減価償却が大きく計上される初期ほど発生しやすく、償却が終わるにつれて縮小していきます。
償却が完了した後の年は、同じNOIでも税務上の所得が増えて納税額が増加します。この変化がいつ・どの程度起きるかは、物件の取得価格・建物割合・法定耐用年数・融資残高・給与所得との合算状況によって異なります。
全員に一定の築年数で同じ現象が起きるわけではなく、個別の状況を試算する必要があります。なお、法定耐用年数は税務上の計算ルールであり、建物の実際の寿命や修繕サイクルを意味するものではありません。
敷金は手残りではなく預かり金として管理する
物件を取得したり入居者が入れ替わったりすると、まとまった敷金が入金されます。この敷金を「収益が増えた」と感じてしまう大家は少なくありませんが、敷金は預かり金であり、退去時に原則として返還義務があります。
敷金は会計上「負債」であり、手残り計算の収入側には含めません。返還しないことが確定した部分の収入計上時期や、原状回復費用との処理は契約・精算内容により確認します。
入居中に「敷金がある分だけ余裕がある」と判断して手をつけてしまうと、退去精算時に返還原資が不足する事態につながります。
複数戸を保有していると「どの敷金がどの部屋のものか」が曖昧になりやすく、収支計算が混乱する原因になります。現実的な対応として、敷金相当額は別口座か帳簿上の区分で管理し、「返還すべき資金」として区分しておくことが基本です。
入居者ごとの敷金台帳を整備するか、管理会社からの明細で定期的に確認する習慣が実務的な対策になります。保有戸数が増えるほど、この管理の精度が収支把握の精度に直結します。
修繕積立は経費ではなく資金の取り置きである
「修繕積立金を毎月積み立てているから安心」という考え方は正しい方向ですが、税務上の扱いと混同しないことが重要です。自分で銀行口座に積み立てた修繕積立金は、積立の時点で必要経費になるものではありません。
国税庁「不動産所得」では、不動産所得の計算において総収入金額から引ける必要経費は、賃貸業務に直接必要な支出であることが求められており、将来支出を見越した積み立て自体は経費計上の対象とはなりません。
では積み立ては意味がないかというと、まったく逆です。修繕積立は資金管理の手法として非常に重要です。
大規模修繕（屋根・外壁・給湯設備・エレベーターの更新など）は数百万円単位の現金支出になることがあり、そのタイミングで手元資金がなければ工事を先送りするか追加借入を起こすことになります。
架空の説明例として、想定外に外壁の補修が必要になり100万円の支出が生じた年に積立がゼロであれば、その年のキャッシュフローが一気に悪化します。
月々の手残りから一定額を別口座に移動しておく習慣があれば、この局面を乗り越えやすくなります。
修繕積立は「資金を取り置く行為」であり、積み立て自体は経費になりません。工事費用の計上時期と、修繕費か資本的支出かの区分は、工事内容に基づいて別途確認してください。
会社員としての給与所得と合算されることへの理解
会社員大家の場合、不動産所得は給与所得と合算して確定申告を行います（損益通算の対象になる場合なども含む）。これにより、不動産所得が加わると適用される所得税率が変わる可能性があります。
所得税は累進課税であり、課税所得の合計額が増えるほど高い税率区間が適用される部分が広がります。
給与所得がすでに一定水準にある会社員の場合、不動産所得が追加されると限界税率が高い区間に入りやすく、同じ不動産所得でも給与水準の違いによって手取りが変わってきます。
ただし、控除の種類・住民税との関係・青色申告特別控除の有無・物件の赤字が出た場合の損益通算の可否など、個人差が大きい要素が多数あるため、「税率○○%」と一律に当てはめることはできません。
現実的な対応として、規模拡大局面では「来年の不動産所得と給与所得の合計がどの税率区間に入るか」を毎年の確定申告時に税理士と確認しながら、節税の余地と納税資金の確保を同時に検討することが重要です。
青色申告の適用・法人化の検討・経費算入の範囲などは個別の状況によって効果が異なるため、具体的な判断は個別相談の場で確認してください。
大規模修繕と資本的支出のキャッシュへの影響
屋根の全面葺き替え、外壁塗装、給湯設備・エレベーターの更新といった大規模工事は、税務上、修繕費と資本的支出のどちらに当たるか確認が必要です。
工事名や総額だけで決まるものではなく、その年に全額経費になるとは限りません。修繕費として一括処理できるか資本的支出として減価償却するかは、工事の内容・金額・元の状態からの改良度合いによって判断が分かれます。
手残り計算において重要なのは、この支出が「経費かどうか」よりも「いつ現金が出るか」という点です。資本的支出として処理される場合、現金の支出は工事時点に集中するのに対して、税務上の経費計上は数年にわたって分散されます。
架空の説明例として、300万円の外壁塗装を資本的支出として処理した場合、300万円の現金は工事年に一度に出ていきますが、税務上の経費は法定耐用年数に応じて毎年少額ずつ計上されます。
手残りの現金は工事年に大きく減りますが、帳簿上の経費はその年に300万円とはなりません。
この「現金の出方」と「税務上の処理」のズレを把握していないと、「工事をしたのに税負担がほとんど減らなかった」という感覚につながります。
規模拡大を考える前に、既存物件の修繕サイクルと積立状況を確認し、今後5〜10年で想定される資本支出の金額を概算しておくことが実務的な準備になります。
手残り計算を物件ごとに管理する実務手順
複数物件を保有すると、物件ごとの採算が見えにくくなります。以下の手順で物件別に手残りを管理することをお勧めします。
ステップ1：収入の明細を物件ごとに分ける
管理会社からの家賃送金明細を物件単位で保管し、家賃・共益費・駐車場料金を区分します。複数棟を同一の管理会社に委託している場合でも、物件別の明細を必ず確認します。
ステップ2：運営費用を物件ごとに記録する
管理手数料・火災保険料・固定資産税・小修繕費を物件に紐づけて記録します。複数物件にまたがる費用は、床面積や戸数など一定の基準で按分し、基準を年度をまたいで統一します。
ステップ3：借入ごとの利息・元金を分けて把握する
返済明細書から「うち利息」「うち元金」を毎月記録します。利息は経費として計上できますが、元金は借りたお金を返す行為であり経費にはなりません。
ステップ4：税引前・税引後のキャッシュフローを試算する
確定申告の前に課税所得の見込み額と概算納税額を把握し、納税資金を確保します。
特に複数年にわたって物件を増やした場合は、年度ごとの課税所得の増加幅を意識します。
ステップ5：修繕積立状況と今後の大規模支出計画を年1回確認する
築年数・設備の経過年数をもとに今後5年の修繕計画を更新します。管理会社に修繕履歴を確認し、次回修繕の時期と概算金額を記録に残します。
棟数を増やす前に確認すべき手残りの目安
規模拡大の判断には「現在の手残りが安定しているか」という確認が先行します。以下の問いを使って現状を点検してください。
- 既存物件の修繕積立が計画的に積まれているか
- 次の大規模修繕が来ても手元現金でまかなえる見通しがあるか
- 給与減少・転勤・役職定年など会社員としての収入変動リスクを加味しているか
- 追加融資を受けた場合の金利変動・返済額増加への余力があるか
- 確定申告後の実際の手残りを2〜3年分記録して増減の傾向を把握しているか
棟数や戸数を増やすことは選択肢の一つですが、手残りの実態を把握できていない状態での拡大は資金ショートのリスクを増幅させます。家賃収入の総額より「実際に手元に残る現金が何円か」を中心に判断してください。
投資の判断や融資の要件は個別の状況によって異なり、本記事に記載した計算手順は考え方の整理を目的としたものです。税務・法務の個別判断は税理士・弁護士等の専門家に確認することをお勧めします。
相談前に整理する資料と確認事項
専門家に相談する際は、以下を持参・整理しておくと論点が明確になります。確認に使う資料は、次のとおりです。
- 物件ごとの年間収支明細（家賃・管理費・保険・固定資産税・修繕費の実績）
- 借入残高と返済明細（利息・元金の内訳）
- 直近2〜3年分の確定申告書の控え
- 各物件の取得価格と建物割合・減価償却の残額
- 今後予定している修繕と概算金額相談では「課税所得と実際の手残りのズレはどこで生じているか」「規模を拡大した場合の税負担と資金計画の見通し」を論点として確認してください。
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